На стадии строительства. Основные этапы строительства

На стадии строительства. Основные этапы строительства

Весь процесс строительства можно разделить на несколько основных этапов.

Подготовительный этап

На этом этапе проводятся подготовительные работы, которые непосредственного отношения к строительству пока не имеют, однако без выполнения этих работ стройка даже не начнётся.

1. Составление технического задания на планировку участка и проектирование дома ;
2. Покупка/разработка проекта дома и сопутствующих построек;
3. Согласование и оформление разрешительной документации на строительство;
4. Если вы хотите иметь на участке сад, рекомендуется высадить его уже в самом начале, чтобы деревья могли расти и взрослеть пока идёт строительство дома.

Нулевой цикл

На этом этапе производится возведение фундамента дома и «нулевого» этажа, то есть подвала (если он есть в проекте). Выполняются следующие работы:

1. Снятие и сохранение плодородного слоя земли на месте построек
2. Рытьё котлована или траншей под фундамент (в зависимости от наличия подвала и типа фундамента). В случае ленточного фундамента и при отсутствии подвала выемку грунта под фундамент можно провести вручную, иначе лучше доверить это дело технике. После автоматизированной выемки грунта дно котлована зачищают вручную и желательно сразу после этого приступить к устройству фундамента, чтобы избежать замусоривания котлована в результате плохой погоды, обсыпания стен котлована и т. п.
3. Закладка необходимых коммуникаций под фундаментом (канализация, водопровод и т. п.). Желательно устроить под общей плитой фундамента дренаж и дополнительную сливную трубу для канализации, которую затем подключить к общей трубе слива посредством специального насоса.
4. Строительство и гидроизоляция фундамента, дренаж;
5. Установка общей заземляющей шины (в зависимости от проекта), к которой затем будет подключено заземление электросети дома;
6. Засыпка остаточных пустот вокруг фундамента, перекрытие подвала (при его наличии).

Основные строительные работы

Это этап выполнения основных строительных работ:

1. Возведение стен и перекрытие этажей
2. Монтаж внутренних перегородок, лестниц;
3. Строительство крыши и навесов;
4. Установка наружных дверей, ворот (для гаража), окон;
5. Внешняя отделка стен дома (сайдинг, штукатурка, фасадный кирпич, декоративный камень и т. п.).

Проведение коммуникаций

На этом этапе проводятся все основные коммуникации в доме и устанавливается часть инженерного оборудования:

1. Электрическая сеть (монтируется главный щит, прячется в стены основная проводка, делаются подрозетники и ставятся временные розетки);
2. Водопровод (прокладываются трубы, ставятся временные краны и заглушки);
3. Канализация;
4. Система отопления (трубы, нагревательный котёл);
5. Газ (при наличии).
6. Вентиляция и кондиционирование (вентиляционные короба и инженерное оборудование кроме внутренних блоков, которые монтируются на этапе внутренней отделки);
7. Охранно-пожарная сигнализация,

   Внутренняя отделка

   

   1. Оформление потолков (покраска, подвесные или натяжные потолки);
   2. Обработка стен (выравнивание, шпаклевка, поклейка обоев и т.п.);
   3. Стяжка пола (для бетонных полов), укладка напольных покрытий;
   4. Установка межкомнатных дверей;
   5. Окончательный монтаж инженерного оборудования (осветительные приборы и розетки, датчики и управляющие блоки охранно-пожарной сигнализации, компьютерная сеть, телевизионное оборудование, радиаторы отопления, и т. п.);

   Оформление интерьера и ландшафтный дизайн

   

   Это последний этап, на котором интерьер дома и внешний вид участка окончательно приводят к желаемому виду .

   1. Установка забора, ворот и калитки;
   2. Устройство дорожек и подъездного пути к гаражу;
   3. Разбивка цветников, живых изгородей, навесов из вьющихся растений (декоративный плющ, дикий виноград);
   4. Обустройство бассейна и т.д.

Новостройки на стадии котлована. Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Недвижимость на стадии строительства. Риски

Нужно понимать, что инвестиции в недвижимость на стадии строительства всегда сопряжены с огромными рисками. Как минимум дом могут не сдать в эксплуатацию в срок, а это, как правило, дополнительные расходы и невозможность продать квартиру, когда планировал.

И даже система эскроу-счетов не защищает покупателя полностью, говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус .

«Проблема тысяч обманутых дольщиков не решена у нас в стране по сей день. Ведь вы вкладываете реальные деньги не в осязаемый материальный актив, а в чьи-то обязательства в будущем. И нужно учитывать, что застройщик всегда может не справиться с принятыми на себя обязательствами, затянуть сроки, разориться, связаться с недобросовестным подрядчиком. Процесс инвестирования в строящуюся недвижимость подобен игре на бирже или в азартные игры. Для этого нужно иметь обширные знания рынка недвижимости и экономики строительства, стальные нервы, талант к высокорисковым операциям и много удачи. Да, можно выиграть на перепродаже готовой недвижимости после завершения строительства, но играть на последние деньги я категорически не рекомендую. Велика вероятность остаться и без денег, и без крыши над головой», — подчеркивает Белоус.

В свою очередь владелец строительной компании Максим Лазовский напоминает, что цены на строительные материалы продолжают расти, а это повышает риск «долгостроя» и даже банкротства девелопера. «В результате вы потратите время и силы, вернете деньги с эскроу-счета через пару месяцев, но не получите упущенную выгоду. Ну и конъюнктуру рынка никто не отменял. Недвижимость в нашей стране в принципе не дешевеет, но могут дешеветь отдельные объекты и районы», — указывает он.…>

«К рискам относится вероятность получить доход ниже рассчитываемого из-за изменившейся ситуации на рынке. С момента покупки квартиры в корпусе на начальной стадии строительства до момента его ввода в эксплуатацию проходит в среднем 2-3 года. За это время может вырасти инфляция, скорректироваться спрос и предпочтения покупателей, а также появиться новые ликвидные проекты в локации. Все это приведет к тому, что реальный доход от продажи недвижимости окажется меньше, чем планируемый», — добавляет управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка .