Строительство: этапы и особенности

Строительство: этапы и особенности

Один из первых и самых важных этапов — это сбор исходных данных. Этот этап включает в себя несколько видов изысканий и анализов, которые позволяют определить, насколько участок подходит для строительства, а также какие особенности нужно учитывать в проектировании и строительстве. Давайте разберемся в этом подробнее.

Геодезические изыскания: Определение рельефа участка

Первый шаг в сборе исходных данных — это проведение геодезических изысканий. Геодезисты используют специализированное оборудование для измерения рельефа участка, на котором планируется строительство. Эти измерения помогают понять, насколько ровен участок, есть ли на нем уклоны или возвышенности, а также выявить наличие подземных коммуникаций, таких как трубы водоснабжения и канализации, электрические кабели и другие объекты.

Основные шаги геодезических изысканий:

1. Подготовка оборудования: Геодезисты используют такие инструменты, как тахеометры, нивелиры и GPS-приемники.
2. Полевые работы: Измерение рельефа участка и нанесение данных на топографическую карту.
3. Анализ данных: Создание детализированной топографической карты участка, включающей все выявленные особенности.

Геологические изыскания: Анализ грунтов и уровня грунтовых вод

После завершения геодезических изысканий, наступает время для геологических изысканий. Этот этап включает в себя изучение грунтов на участке, а также определение уровня грунтовых вод. Геологи берут пробы грунта в различных точках участка и анализируют их в лаборатории. Это помогает понять, насколько прочна и стабильна почва, и какие виды фундамента необходимо использовать для строительства.

Основные шаги геологических изысканий:

1. Бурение скважин: Геологи бурят скважины на участке для взятия проб грунта и измерения уровня грунтовых вод.
2. Лабораторный анализ: Пробы грунта отправляются в лабораторию для определения их состава, плотности и других характеристик. (скриншот)
3. Составление отчета: На основе полученных данных составляется отчет, включающий рекомендации по выбору фундамента и строительных материалов. (скриншот)

Климатические данные: Информация о температурных режимах и ветровой нагрузке

Заключительный шаг в сборе исходных данных — это анализ климатических условий на участке. Климатические данные включают в себя информацию о температурных режимах, уровне осадков, ветровой нагрузке и других погодных факторов. Эти данные необходимы для правильного проектирования здания, чтобы оно было устойчиво к различным климатическим условиям.

Основные шаги анализа климатических данных:

1. Сбор данных: Использование метеорологических станций и исторических данных для сбора информации о климате в районе строительства.
2. Анализ данных: Определение среднегодовых температур, максимальных и минимальных температур, уровня осадков и ветровой нагрузки.
3. Интеграция данных в проект: Внесение климатических данных в проект здания для обеспечения его устойчивости и энергоэффективности.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое выделение этапов строительства

Всуществует несколько важных планов, которые помогают организовать строительный процесс.

Генеральный план строительства – это проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и другие виды градостроительных работ.

Основной частью плана служит масштабное изображение, полученное наложением графического чертежа на топографический или фотографический план территории.

Объектом проектирования может являться как участок с расположенными на нем архитектурными сооружениями, или же территории целого города.

Генплан населенного пункта представляет собой перспективный план развития города. Сроки реализации данного плана описаны в плане реализации генплана, который принимается не позднее 3-х месяцев со дня утверждения.

Генеральный план состоит из аналитического блока и блока проектного предложения. В каждый из этих блоков входят графические материалы и текстовую часть.

Схемы, которые обязательно должны входить в генеральный план:

1. Схема электро-, газо-, тепло-, и водоснабжения,
2. Схема автомобильных дорог, мостов и транспортно-инженерных сооружений,
3. Схема использования территории муниципального образования,
4. Схема границ территорий объектов культурного наследия,
5. Схема зон с особыми условиями использования территорий,
6. Схема территорий подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций,
7. Схема зон негативного воздействия объектов капитального строительства,
8. Карты планируемых границ территории,
9. Планируемые схемы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи.

В большинстве стран генеральный план носит рекомендательный характер. Зачастую генеральный план представляет вид сверху, но в определенных случаях совмещается с планом первого этажа здания.

Помимо генерального плана, в строительстве не малой важностью обладает календарный план.

Целью календарного плана является выявление возможной продолжительности строительства, определение сроков и ввода отдельных структурных единиц комплекса, а также сроков исполнения отдельных работ, определение сроков поставки базовых конструкций, определение сроков использования строительных кадров.

При строительстве целых районов, календарный план должен предусматривать работу учреждений, связанных с обслуживанием населения.

Календарный план для жилищных объектов разрабатывается для двух этапов строительства: на подготовительный период и основной.

Исходные данные для календарного плана:

1. Материалы проекта (генплан, строительная и сметная части и т.д.),
2. Нормативная и заданная продолжительность осуществления строительства,
3. Сроки застройки жилого района,
4. Условия осуществления строительства,
5. Основные и вспомогательные здания и сооружения,
6. Объемы работ и их стоимость,
7. Сведения об условиях поставки,
8. Сведения об обеспечении кадрами,

Помимо генерального плана в строительстве также присутствует градостроительный план. Он представляет собой документацию по планировке территории. Данный план выполняет информационную функцию. В него должна входить информация о всех строительных характеристиках земельного участка, предназначенного для строительства.

Градостроительный план необходим для разработки проектной документации, которая предназначена для строительства или реконструкции.

Градостроительный план включает:

• Границы земельного участка,
• Границы зон действия публичных сервитутов,
• Минимальные отступы от периметра земельного участка,
• Информация о градостроительном регламенте,
• Информация о разрешенном использовании земельного участка,
• Информация об объектах, расположенных в пределах земельного участка,
• Информация о технических условиях подключения,
• Границы планируемого размещения объектов строительства,
• Информация о невозможности либо же о возможности разделения земельного участка.

Какие этапы входят в процесс строительства

Факторов, которые оказывают влияние на скорость строительно-монтажных работ, несколько. Причём каждый может как уменьшить время, требуемое на возведение здание, так и увеличить его. 

• Площадь и размеры дома. Чем больше здание, тем сложнее его строить. Также воздействуют архитектурные особенности: коттедж в классическом стиле всегда занимает больше времени, чем строгий дом в дизайне сканди.
• Этажность. Каждый этаж продлевает работу мастеров на площадке на много дней. К тому же, требуется специальное оборудование, а также месяцы на возведение лестницы.
• Сложность рельефа. Сами по себе земляные работы долгие и трудные, но из-за особенностей почвы даже заложить фундамент может быть сложно. Например, если территория напитана грунтовыми водами, придется создавать почвенный слой, чтобы в теплое время года территория не превращалась в скрытое болото, и дом не «гулял» на основании.
• Погодные условия. Сейчас современные строительные технологии позволяют проводить работы круглый год, однако при отрицательных температурах работы идут дольше, тяжелее, нужно греть бетон и площадку, строить специальные ветрозащитные укрепления. На это тоже уходит время — и еще больше финансов.
• Тип стройматериала и количество требуемого оборудования. Например, кирпичные дома строятся долго, ведь это штучный материал, который нужно привезти, разгрузить, перенести к возводимому участку, выложить и укрепить. Пенобетонные блоки легче и больше, чем кирпич, поэтому дома из них возводятся быстрее, но нужна спецтехника. Модульные привозят на площадку уже готовыми — их остается только собрать и подключить к коммуникациям. Это самый быстрый способ. 
• Объем дополнительных работ. Дом — это не только само здание, но также ландшафтный дизайн, парковочное место, террасы и многое другое.
• Сложность обустройства инженерных коммуникаций. Хорошо, если они уже подведены на участок. Но если нет, придется поломать голову над тем, как создать автономную систему водоснабжения и канализации, протянуть кабели до ближайшей электрической линии. Чем больше дом, тем больше нужно времени.
• Удобство расположения участка. На любую площадку требуется доступ тяжелой техники. Чем дальше находится земля и чем тяжелее к ней подобраться, тем более медленной будет доставка.

Как выделение этапов влияет на время и стоимость строительства

---

Что нужно для строительства дома на земельном участке ИЖС. Как понять где можно строиться? С чего начать?

Ответ: Горбачёва Л.Р. (Специалист по связям с общественностью)

Мы не будет говорить, как и из чего строить дом, это не наша тема и компетенция. Мы расскажем Вам о том какие действия необходимо предпринять перед началом строительства, а лучше перед покупкой земельного участка.

 

Строительство дома – длительный и финансово затратный процесс. Чтобы избежать трудностей и лишних финансовых расходов необходимо придерживаться некоторых рекомендаций.

 

Шаг 1.

Убедиться, что Ваш земельный участок можно использовать для строительства жилого дома (или другого необходимого объекта), а вид разрешенного использования должен соответствовать желаемому назначению. 

 

Шаг 2.

Помимо выписки из ЕГРН, в которой будут отражены все характеристики участка, в том числе ограничения и обременения, мы советуем заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Получить его можно бесплатно в администрации или заказав на портале «Госуслуги».

 

Нужен такой документ для того чтобы определить местоположение части земельного участка, в границах которой можно осуществлять застройку, понять есть ли ограничения (обременения) на земельном участке и если есть – то какие.

 

Кроме этого ГПЗУ отражает нормативы градостроительного зонирования , предусмотренные правилами землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) . Простым языком говоря, это необходимые отступы от границ земельного участка, от красных линий, требования к проценту застроенности участка, сведения об основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах разрешенного использования земельного участка. Отметим, что ПЗЗ утверждаются для каждого муниципального образования отдельно, они хоть и типичны, но могут отличаться друг от друга. Более подробно о важности ГПЗУ мы писали ранее в нашей статье: Градостроительный план земельного участка – важнейший документ .

 

Шаг 3.

Следующий этап: инженерно-геодезические изыскания:

• если границы земельного участка не определены – сделать кадастровые работы по уточнению границ земельного участка,
• если границы установлены, но Вы не знаете как точно они проходят – сделать вынос границ в натуру на местности.

Помимо вышеуказанного, мы также рекомендуем заказать топографическую съемку земельного участка , для определения местоположения границ инженерных сетей и коммуникаций в границах земельного участка или в его непосредственной близости, которые могут накладывать ограничения на использование участка по назначению. Данные работы выполняют инженеры – геодезисты.

 

Как еще узнать о коммуникациях, которые проходят по Вашему участку мы рассказали в нашем

 

Шаг 4. 

Следующим этапом является подготовка проекта дома. Статьей 51 Градостроительного кодекса (Далее – ГрК РФ) не регламентировано каким именно должен быть проект индивидуального жилого дома. Требования к нему, в любом случае, должны быть соблюдены, не зависимо от того самостоятельно ли вы на листе бумаги сделали наброски вашего будущего дома или же заказали проект в архитектурном бюро.

 

Шаг 5.

Подача в администрацию уведомление о планируемом строительстве. 

 

Для чего нам уведомление спросите вы, если действует «дачная амнистия»? Стоит отметить, что в статью 51.1 ГрК РФ изменения не внесены, и в соответствии с этой статьей уведомления о планируемом строительстве и завершения строительства все еще требуются, что вводит в замешательство граждан.

 

Отвечаем: дачная амнистия действует лишь для постановки на государственный кадастровый учет объекта и регистрацию права на него. Но такие уведомления заменяют сейчас разрешение на строительство, и получать их необходимо.

 

Помимо этого, в связи с тем, что в последнее время часто возникают случаи, когда даже после того как администрация выдала разрешение на строительство, дом построен, а граждане не могут зарегистрировать дом по причине нахождения земельного участка в охранной зоне, мы бы рекомендовали проходить данные процедуры. Читайте более подробно в статье: "Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?"

 

Шаг 6.

Пройдя вышеуказанные этапы можете уверенно начать строительство.

 

Шаг 7.

После того, как дом был построен необходимо оформить все правовые документы.  Вам необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру, который сделает внутренние замеры, геодезическую съемку контура здания и подготовит технический план, который необходимо будет подать вместе с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и регистрацию права на объект недвижимости в орган регистрации прав.

Какие факторы могут повлиять на выделение этапов строительства

Логичный путь реализации проекта — декомпозиция. Строительство, будучи одной глобальной задачей, «делится» на сотни других подзадач. Они объединяются в этапы и помогают проектной группе достичь цели.

На любом этапе важно соблюсти баланс между объемом работ, ресурсами, качеством исполнения, временем и рисками.

Эксперты выделяют шесть этапов, следование которым способствует (но не гарантирует) грамотному проектному управлению в строительстве.

Подготовка проектного задания. Сначала определяются цель и задачи проекта. На основании проектно-сметной документации и в процессе делового общения выясняются показатели стоимости, специфика работ, способы производства, технические, финансовые, временные и другие условия. На этом этапе проект сопоставляется со стратегией компании и ее ресурсной базой. Всю информацию собирает, обобщает и анализирует руководитель проекта.

Инициация. На основании информации, полученной на первом этапе, и анализе условий контракта принимается решение о начале работ по проекту. Вводные данные передаются проектной группе и далее всем участникам процесса.

Планирование. Разрабатывается проект производства работ, состоящий из графика с данными о видах работ и их длительности. В графике указываются исполнители, ответственные лица, отмечается перечень необходимых ресурсов, а также способы и сроки поставки материалов. Такая детализация позволяет сделать процесс прозрачным и оптимизировать его с учетом ограниченных ресурсов разного рода. На этапе планирования должны быть определены возможные риски и разработаны предупреждающие действия. На основании имеющихся сведений составляется подробный бюджет проекта.

Организация. Этап окончательного утверждения плана, графика и бюджета. В него также входит определение обязанностей, полномочий и ответственности участников, способа предоставления информации и отчетности по проекту. Готовятся рабочие инструкции и устав проекта.

Управление и контроль. На данном этапе происходит взаимодействие с заказчиком по ключевым вопросам, обеспечивается контроль соблюдения плана-графика. При необходимости производятся работы по устранению проблем и ошибок, а в план вносятся корректировки. Ведется учет выполненных работ, расхода ресурсов, проектная документация. Фиксируются результаты работ, возникающие проблемы, методы их устранения. Как и на других этапах, здесь важны эффективная коммуникация и оперативное информирование между всеми участниками проекта.

Завершение. Все работы по проекту уже выполнены, счета оплачены или близится дата платежа. Руководитель анализирует результаты и включает их в итоговый отчет по проекту. На данном этапе оценивается работа команды, партнеров и подрядчиков, производится анализ допущенных ошибок, делаются выводы и предоставляются рекомендации. Эта информация необходима для так называемой регистрации опыта, дальнейшего исследования и подготовки новых проектов.

Как выделение этапов может помочь спланировать строительство

• Увеличиваются сроки строительства и бюджет из-за ошибок в документации.
• Появляются неучтенные работы из-за неточных расчетов ведомостей объемов работ. Приходится подписывать множество дополнительных соглашений . При этом процесс согласования объемов отличается непрозрачностью.
• Участники проекта тратят много времени впустую из-за использования неактуальной документации.
• Расчеты вручную. Стоимость, объемы и длительность работ рассчитываются чаще всего вручную. Так же готовятся и ведомости (ВОиСР). Впоследствии они переносятся в сметные системы, системы КСП и бюджетирования. Это занимает много времени и создает почву для возникновения ошибок. Нормы расценок, времени, расходов, структуры видов работ и другие важные данные хранятся в формате Excel. Каждый раз при расчете есть вероятность ошибки в цифрах. К тому же нормы могут измениться, а сотрудники будут при этом использовать устаревшие данные.
• Финансовые нестыковки и риски. Из-за проблем с отслеживанием затрат удержание проекта в рамках бюджета становится одной из самых сложных задач. Типичный строительный проект может содержать десятки распоряжений об изменениях. Контроль затрат на протяжении жизненного цикла проекта, включая отслеживание приказов и управление контрактами с поставщиками — трудоемкая задача. Риски повышаются из-за устаревшей или отсутствующей информации, отложенного времени отклика и запутанных процессов с участием различных поставщиков, систем и продуктов. Отсутствие точных данных о финансовом состоянии проекта мешает принимать обоснованные решения. Проблемы с закрытием работ и контролем исполнителей
• Неоперативное закрытие работ. Принятие работ затягивается из-за формата контроля: сначала субподрядчик информирует о выполнении работ, потом генеральный подрядчик занимается проверкой. Все коммуникации происходят по почте или через бумажную документацию, откуда данные переносятся в 1С для формирования актов. Создание закрывающих документов также требует времени.
• Затягивание приемки . Это не выгодно как заказчику, так и подрядчикам. Подрядчики не получают своевременное финансирование, у заказчика отодвигаются сроки сдачи, ему трудно просчитать процент штрафа за задержку по вине исполнителя.
• Хаотичный контроль подрядчиков . Когда подрядчиков много, работа с ними становится хаотичной. Необходимо отслеживать качество и сроки работ каждого исполнителя. Контроль пытаются осуществлять через почту, устные обсуждения на совещаниях или используя бумажные носители информации. Это трудоемко и влечет за собой ошибки и разногласия.

Как выделение этапов может помочь контролировать строительство

Оптимизация строительства включает в себя комплекс различных процессов, позволяющих избежать непредвиденных издержек на любом этапе проектирования и возведения объекта недвижимости. Кроме того, в неё входят действия по изменению контроля за выполнением и проверки уровня качества строительных работ, а также проверки соответствия темпов строительства календарному графику. Исходя из этого можно выделить следующие направления, которые имеют большое значение при необходимости введения оптимизации:

• создание проекта будущего объекта недвижимости;
• финансовое обеспечение любого этапа строительства;
• контроль и управление строительными работами;
• соблюдение временных сроков возведения здания или сооружени

Для успешной оптимизации любого из этих направлений потребуется осуществить целый ряд действий. При этом выбор оптимальных методов должен выполняться с учетом специфики и индивидуальных особенностей конкретного объекта строительства. Впрочем, существует и несколько универсальных способов, которые хорошо себя зарекомендовали при строительстве частных жилых коттеджей и коммерческих сооружений, а также при обустройстве разнообразных объектов инфраструктуры.
Полезная информация. Оптимизация строительных работ требует комплексного подхода. Практика показывает, что улучшение производительности одного из этапов не приводит к желаемым результатам. Поэтому нужно комплексно подходить к оптимизации всех процессов, связанных с реализацией поставленной задачи.

Как выделение этапов может помочь избежать проблем на строительстве

Качество организации строительного процесса по большей части закладывается на этапе планирования. Оно заключается в выборе правильных методов организации строительного производства, в определении технологического порядка выполнения строительных процессов.

Для того чтобы возвести здание как можно быстрее и с лучшими технико-экономическими показателями, весь процесс строительства предварительно представляют в виде модели, с помощью которой рассматриваются все возможные производственные ситуации. Такой моделью является график, который является технологической организационной моделью для строительного производства.

График является основным конструкторско-технологическим документом проекта строительства. Он охватывает весь спектр строительных работ: подготовку к вводу в эксплуатацию, испытания и проверки систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, благоустройство близлежащей территории. График определяет порядок, интенсивность и продолжительность строительных работ, их координацию и потребность в материально-технических, трудовых, финансовых и других ресурсах.

К настоящему времени разработано и использовано на практике большое количество различных методов создания графиков строительства, которые в зависимости от конкретных условий способны повысить качество организации строительного производства. Так, график может быть представлен в виде линейного календаря, циклограммы, сетевой диаграммы, табличных матриц.

Их разработка может быть проведена путем применения следующих методов:

• метод непрерывного использования ресурсов - организует строительные работы таким образом, чтобы избежать любых простоев каких-либо ресурсов;
• метод непрерывного развития фондов - организует строительные работы таким образом, чтобы они выполнялись непрерывно, что приводит к сокращению рабочего времени;
• метод критического пути - определяется наиболее длительная последовательность работ от начала строительного производства до его окончания с учетом их взаимосвязи;
• метод критической цепочки - элементы строительного производства располагаются последовательно друг за другом исходя из их взаимозависимости, после чего создаются временные резервы.

Как выделение этапов может помочь оптимизировать строительство

Помимо планирования, существуют множество других видов оптимизации строительства. Ниже представлены несколько рекомендаций, которые могут помочь ускорить процесс строительства и снизить затраты денежных средств на проект.

1. Использование промежуточных складов. Использование промежуточных складов позволяет сократить время на доставку материалов на объект. Вместо того, чтобы ждать поставки на объект, материалы могут быть доставлены на склад, откуда их сможет забрать подрядчик в нужное время. Это значительно снижает вероятность срыва поставок материалов на объект и повышает качество строительства, равно как и шансы сдать проект в сроки, как-то предписывает изначальный план.
2. Применение новых технологий. Применение новых технологий может помочь значительно сократить время строительства и облегчить труд рабочих. Например, система 3D-моделирования позволяет точно определить объем необходимых работ для производства, что дает возможность составлять план продуманно и с учетом большинства возможных проблем. Подобный подход повышает уровень эффективности планирования в разы.
3. Рациональное использование ресурсов. Рациональное использование ресурсов позволяет снизить затраты денежных средств на проект и сократить время производства работ. Например, использование многоразовых опалубок позволяет сократить затраты на материалы и ускорить процесс установки.
4. Обучение персонала. Труд квалифицированного персонала помогает снизить количество ошибок во время производства работ и сокращает время строительства, так как работники знают, как правильно выполнять свои задачи.
5. Сотрудничество с опытными подрядчиками. Сотрудничество с опытными подрядчиками позволяет избежать ошибок и снизить затраты средств на проект. Опытные подрядчики знают, как правильно наладить логистику, какие материалы лучше использовать и где их найти. Если допустить к управлению поставками ненадежного поставщика, то тогда обеспечение строительной площадки может прерваться в любой момент, и план работ будет сорван, равно как и сроки сдачи.